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강남 큰손들, 소형 오피스텔에 '다시 기웃'

최종수정 2011.09.06 14:39기사입력 2011.09.06 11:05

[골드메이커]보수적인 접근이 필요한 때

박상언 유엔알컨설팅 대표
매년 추석 전후가 되면 가을이사철과 겹쳐 관례적으로 부동산시장에 대한 관심이 대폭 증가했고 이에따라 매매시장도 활발하게 움직였다.

하지만 올해는 세계 경기침체에 따른 국내 부동산 시장에 위기감이 증폭되면서 지난해에 이어 매매시장은 차분하고 실제 고객들의 투자문의도 예전에 비해 절반 이상이나 급감했다.

또 전셋값은 매매시장 기피 지속으로 연일 상승세가 지속되고 있다. 가을 전세대란 우려 속에 추석 전에 전셋집을 구하려는 수요가 크게 늘고 있기 때문이다.

서울과 수도권의 전반적인 물건 부족과 소폭 전세값 상승세는 추석이후에도 이어질 것으로 보인다. 재계약 증가, 반전세 확산 등 재건축 이주 수요, 은행권 전세대출 지원과 맞물려 중소형, 대형 할 것 없이 추석을 앞두고 전세가격을 밀어 올리고 있다.

시중은행 대출 조이기와 가계대출금리 인상 영향으로 인해 추석 이후에도 주택시장 분위기는 좋지 않을 것으로 보인다. 1000조원까지 불어난 가계부채를 줄이기 위해 정부가 시중은행들에 개인들의 신규대출을 규제하면서 주요인인 주택담보대출이 정조준되면서 주택시장 침체를 더욱 가중시키고 있다.
추석 이후에도 집값 하락에 대한 기대감과 가을이사철이 겹쳐 전세시장이 들썩거릴 가능성이 많다.

◆부동산 시장 바닥이라고? 글쎄…

대치동 청실아파트 등 강남 재건축·리모델링 단지의 이주와 학군 지역을 중심으로 한 이수 수요로 전셋값이 강세를 보이자 일부 매매전환 수요도 발생하고 있다.

7월에 비해 8월 매매량이 일부 지역을 중심으로 증가하면서 '서울 아파트가격이 지금이 바닥권'이라는 분석도 일부 나오고 있다. 하지만 하반기 경기 불확실성과 은행권 대출규제로 인해 '부동산 추석바닥론'을 논하기는 시기상조다.

현재는 전세값 상승 등의 영향으로 일부 지역에서 소형급매물을 위주로 거래가 드문드문 이뤄지고 있다. 때문에 급매물 소진 이후에도 매수가 계속될 지는 의문이다.

추석 이후 분위기를 반전시킬 호재도 대기하고 있다. 8·18 전월세대책의 핵심인 다주택자에 대한 투자 분위기 유도와 전매제한 완화, 신분당선 개통, 리모델링 법안 통과 기대 등이다.

하지만 부동산 시장이 전반적으로 침제되어 있기 때문에 위와 같은 호재에도 불구하고 전체 부동산 시장 분위기를 반전시키기가 쉽지 않아 보인다.

추석 이후에도 미국, 유럽발 경기 불안감이 누그러들 기미를 보이지 않고 은행 대출규제가 지속될 것으로 보이기 때문이다.

◆입주물량 증가, 전세값 안정효과는?

추석 이후 당장 10월 입주물량이 증가하는 것이 그나마 급등하는 전세가격을 안정시킬 수 있는 재료다.

민간 부동산 정보업체 조사자료를 보면, 10월 입주 예정인 아파트는 전국적으로 24개 단지, 1만3661가구로 집계됐다. 전월의 8156가구 보다 5505가구 증가한 수치다.

시도별로는 서울 3550가구, 경기 2144가구, 인천 2871가구로 9월(4991가구) 대비 2847가구 줄어든 경기를 제외하고 서울과 인천은 각각 3153가구, 1297가구씩 증가한 것으로 조사됐다.

이로써 수도권에는 총 8565가구, 전국 물량대비 62.70% 가량 배치될 것으로 전망된다.이는 9월(6962가구)대비 1603가구 늘어난 수치다.

하지만 반전세 증가와 외곽지역의 미입주 물량, 집주인이 매도 목적으로 빈집으로 남겨놓는 물량을 뺀 순수한 전세물량만으로 전세가격을 잡기는 역부족일 수 있다.

물가상승율 정도의 매매가 상승을 용인하는 정책적 유인책으로 전세수요를 매매수요로 전환시키는 게 절실하다.

서울에 집중된 전세수요를 미입주 물량이 포진한 외곽으로 분산시켜, 서울 도심부터 전세가격을 안정시키는게 단기적으로 가장 바람직한 대책일수 있다.

도심에 집중된 전세수요를 외곽매매수요로 분산시키기 위해서는 집값 상승에 대한 전제조건이 따라붙어야 한다.

◆추석이후 오피스텔 관심 더욱 증가할 듯

정부의 8·18 전월세대책에서 주거용 오피스텔도 임대사업자 등록대상에 포함됨에 따라 오피스텔에 대한 관심은 더욱 증가할 것으로 보인다.

이르면 연말부터 오피스텔도 임대주택사업자로 등록 가능토록 해 임대주택 수준의 세제 혜택이 부여되기 때문이다.

8.18 대책으로 오피스텔도 임대사업자로 등록할 경우 종합부동산세 합산 배제, 양도세 중과 배제, 법인세 추가과세 배제, 취득세 및 재산세 감면 혜택을 받을 수 있게 됐다.

그동안 도시형생활주택은 임대사업자 등록 대상으로 세제 혜택을 받을 수 있었지만 오피스텔은 주거용으로 쓰고 있더라도 주택이 아닌 업무시설로 분류돼 임대사업자 등록 대상이 아니었다.

올해 상반기까지 아파트와 달리 기존 오피스텔 매매가격이 상승하면서 임대수익률은 상대적으로 하락하는 추세를 보였다.

이처럼 투자금에 대한 부담이 커지고 기대수익률이 낮아지면서 오피스텔 매매시장 분위기도 관망세가 짙었다.

하지만 오피스텔이 정부의 8.18대책 최대 수혜 대상으로 떠오르면서 추석이후 하반기로 갈수록 매수 심리가 살아날 전망이다.

◆소액투자로 임대수익 가능한 부동산으로 포트폴리오 짜야

추석 이후에도 미국, 유럽발 금융불안이 진정되지 않으면 2008년 금융위기의 트라우마(trauma)로 인해 부동산시장 참여자, 특히 하반기 잠재매수자들까지 부동산시장에서 한발 더 물러서게 할 수밖에 없다.

하지만 오피스텔, 도시형 생활주택, 원룸 등 소액투자로 임대수익이 가능한 부동산은 별다른 영향을 받지 않을 가능성이 많다.

지난 2008년 금융위기를 전후해 이와같은 소형수익형 부동산에 대한 관심이 더 많아졌고 시세도 상승세를 나타냈다.

반대로 시세차익이 기대됐던 아파트시장에 대한 관심이 줄어들었고 가격도 하락세를 보였다.

실제로 민간부동산 정보업체 자료를 토대로 분석해 보면, 2008년 오피스텔 매매시장은 전국 기준으로 6.41% 올랐다. 2007년(4%) 대비 2.41%p 상승했다. 서울은 7.97%, 경기는 4.96%의 변동률을 보였다.

서울, 경기 모두 중, 소형의 저평가된 지역의 오피스텔이 활발히 움직였다. 전세를 끼고 3000만~5000만원 선에서 매입할 수 있는 오피스텔도 투자자들에게 선호 대상이었다.

2008년 당시 오피스텔은 투기억제 정책이 아파트에 집중되면서 반사이익을 누렸다.

하지만 하반기로 접어들면서 금융위기로 인한 경기침체와 아파트 시장의 냉각으로 오피스텔 시장도 상승폭이 상반기 보다는 둔화됐다. 아파트와 달리 전매거래가 가능했던 오피스텔은 그해 9월22일부터 전매제한 규제가 적용됐기 때문이다.

시행 전에 분양을 마치려는 건설사들이 8, 9월에 앞다퉈 분양을 서둘렀고 단기 시세차익을 노린 투자자들이 분양 시장에 몰리면서 오피스텔 청약경쟁은 치열했다.

2008년 전체적으로 볼 때 오피스텔 매매시장은 주택시장 약세 속에 틈새상품으로 부각되면서 강세를 보였다. 투자자들에게 2008년 글로벌 금융위기는 시세차익을 노리던 지금까지의 투자패턴에서 임대수익으로 서서히 변화되는 계기가 된 것이다.

◆보수적으로 시장에 접근할 때

미국,유럽발 금융불안 현상이 단기간에 끝날 것 같지 않다는 게 필자를 포함한 대다수 전문가들의 견해다.

부동산시장 참여자 입장에서는 최악의 경우, 디플레이션 (deflation) 상황이나 대공황기에 버금가는 경기 침체상황으로 내몰릴 수 있다는 가정하에 자산포트폴리오를 재정비해야 한다.

결론적으로 추석 이후 하반기 부동산시장에 참여하는 분들은 국내외적인 경기 상황뿐만 아니라 은행권의 대출 조이기와 금리인상으로 인해 투자환경이 더욱더 녹록치 않을 전망이다.

따라서 사전에 자금계획을 철저히 세운 뒤, 투자측면보다 실수요자 측면에서 보수적으로 접근해야 한다.

즉 개개인들의 부동산보유나 신규투자전략도 이제는 출구전략(exit strategy )을 생각해야 할 때다. 언제든지 경기변화에 관계없이 쉽게 현금화할 수 있는 지역과 상품위주로 포트폴리오를 가져가야 한다.

투자금액이 비교적 적고 임대가 원활할 것 같은 소형수익형 물건위주로 투자전략을 짜야 한다는 것이다.

박상언 유엔알컨설팅 대표
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