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[12.7대책]수도권 집값 급락 막을까?

최종수정 2011.12.07 14:49기사입력 2011.12.07 14:49

[골드메이커]주택수요 진작엔 '미흡'

박상언 유엔알컨설팅 대표
또다시 정부가 부동산 대책을 내놓았다. 올들어 벌써 6번째 대책이다. 이는 부동산 시장이 그만큼 최악이라는걸 방증한다.

이번 대책의 핵심은 다주택자 양도세 중과제도 폐지, 재건축 초과이익 부담금 2년 부과 중지, 투기과열지구 해제, 서민주거안정 등이 핵심이다.

◆주택수요 진작책으론 역부족

추가적인 주택가격 하락에 대한 심리적인 압박감으로 주택수요가 위축되고 있는 실정에서 가격상승을 전제로 한 양도세 중과세 폐지는 추가적인 급락만 막을 뿐, 대기수요자들을 신규 주택시장에 진입시키는데 한계가 있다.

주변 주택시장에 파급력이 큰 강남권의 경우 투기과열지구에서 해제되더라도 투기지역에 해당돼 총부채상환비율(DTI)이나 담보인정비율(LTV) 등이 적용, 신규수요 진작을 이끌기에는 역부족이다.
대출비율을 은행 자율에 맡기더라고 과거처럼 주택시장이 급등하는 시기가 아니기 때문에 투기를 우려할만한 사항은 아니다.

올해 말로 종료 예정인 취·등록세 감면 혜택도 주택시장이 정상화될 때까지는 침체상태에 빠져 있는 수도권만이라도 일정기간 연장해 실수요자들의 매수를 진작할 필요가 있다.

현재 9억원 이하 1주택은 취득세를 2%에서 1%로, 9억원 초과나 다주택자는 4%의 취득세를 2%로 한시 인하하는 제도는 예정대로라면 올해 말로 종료된다.

수도권 주택시장이 지방에 비해 상대적으로 빈사 상태에 빠진 이유는 공공부분이 저렴한 보금자리 주택을 앞세워 민간부분을 급속하게 잠식하기 때문이다.

적어도 수도권 주택시장이 정상화될 때까지라도 수도권 지역에 산재해 있는 준공후 미분양 주택을 활용, 보금자리 주택 재원으로 활용할 만하다.

미국과 유럽의 금융불안의 불씨가 아직 꺼지지 않고 점차 실물경기로 전이될 조짐을 보이기 때문에 수요진작을 통한 추가적인 규제완화 없이는 반쪽짜리 대책에 머물 수 밖에 없다.

큰 축으로 놓고 보면 결국 부동산 시장도 금융시장의 큰 틀 속에서 움직이기 때문에 국내외적인 금융불안이 지속되는 한 주택 시장만 좋아질리 만무하기 때문이다.

◆양도세 중과세 폐지, 신규수요 유발 한계

현재는 내년말까지 취득·양도한 주택에 대해 한시적으로 기본세율(6~35%)로 과세되고 있는 다주택자 양도세 중과제도가 소득세법 개정을 통해 폐지된다.

다주택자 양도세 중과는 집을 팔 때 2주택 보유자는 양도차익의 50%를, 3주택 이상은 60%를 부과하도록 한 제도로, 지난 2009년부터 적용이 유예돼 내년 말까지 유예기한이 끝나기로 되어 있었다.

부동산 규제에 대한 불확실성이 차츰 해소되면서 심리적인 안정을 기할 수 있다는 측면에서 다주택자 중과세 폐지 효과는 주택시장에 매물을 경쟁적으로 쏟아내면서 시장이 추가 급락하는 현상을 어느정도 방지할 것으로 보인다.

하지만 어차피 주택가격이 올라줘야 추후 매도시 양도세가 부과된다는 점에서 시장 참여자들의 신규 주택시장 진입을 이끌기에는 부족하다.

특히 주택 가격상승에 대한 믿음이 상당부분 사라졌기 때문에 양도세중과 폐지만으로 실질적인 수요진작을 통한 거래활성화를 시키기에는 역부족이다.

게다가 다주택자 양도세 중과세 폐지는 어차피 다주택자가 임대사업자등록을 했을 경우에도 양도세 중과세 폐지혜택을 보는 것과 일정부분 겹치는 면도 있어 추가적인 하락이 예상되는 수도권 주택시장에 대기수요자들을 어느정도 끌어들일런지 의문이다.

◆투기지구 유지로 수요진작에 역부족

국토부 주택정책심의위원회 심의·의결을 거쳐 재건축 아파트 등에 대한 과도한 거래제한을 완화할 수 있도록 투기과열지구를 해제하기로 했다.

이번 조치로 조합설립 인가된 26개 단지 1만9천명의 조합원 지위양도가 가능해지고 조합설립을 추진중인 22개단지 2만2천명도 향후 혜택을 볼 수 있을 것으로 당국은 기대하고 있다.

또한 재건축 초과이익 부담금도 개발이익 환수라는 제도 도입취지를 감안, 제도자체는 유지하되 현재의 재건축 위축상황을 고려해 2년간 부과중지할 계획이다.

분양가 상한제 폐지도 국회 협조를 통해 최대한 조속히 추진해나갈 계획으로 알려졌다.

서울 강남 3구에만 적용된 투기과열지구를 폐지하는 것만으로도 급락하는 시장분위기를 어느정도 진정시킬수 있다.

투기과열지구에서 풀리면 분양권 전매 제한기간, 재건축 조합원 지위 양도, 청약자격 제한 등의 규제가 완화되기 때문이다.

조합 설립을 앞둔 강남권 재건축단지들이 속락하는 주요한 이유도 조합설립 이후에는 팔지 못하는 조합원 지위 양도금지 요건 때문으로 파악된다.

하지만 여전히 강남권은 투기과열지구에서 해제되더라도 투기지역에 해당돼 총부채상환비율(DTI)이나 담보인정비율(LTV) 등이 적용돼 신규수요 진작을 이끌기에는 역부족이다.

◆사업추진 빠른 뉴타운 지구 혜택볼 듯

주민들과 업계의 토지거래, 택지확보와 관련된 애로와 불편을 해소하기 위해 지가가 안정되고 투기우려가 낮음에도 불구하고 토지거래허가구역으로 묶여 장기간 토지이용이 제한되고 있는 지역(수도권 녹지, 비도시지역 등)에 대해서는 중앙도시계획위원회 심의후 토지거래허가구역을 해제하기로 했다.

과거 후분양 조건(40% 이상 공정시 주택분양)으로 공급받았으나 자금부담 등으로 활용되지 못하고 있는 택지도 경기상황을 감안, 선분양할 수 있도록 허용할 계획이다.

또한 뉴타운 사업이 원활히 추진될 수 있도록 뉴타운 지구에 대한 기반시설 설치비 국고지원을 2012년에 대폭 확대(2011년 500억원)하고, 향후에도 수요를 보아가며 지속 확대해 나가기로 했다.

사업추진이 어느정도 진척된 뉴타운 지구 같은 곳은 이번 대책으로 어느정도 혜택이 기대되지만 사업지 주변시세가 하락중이어서 뉴타운 가격상승에는 무리가 따른다.

◆서민주거안정대책, 심리적으로 안정효과 줄듯

금년말까지 지원하기로 되어 있던 생애최초 주택구입자금 지원기간을 1년간 연장해 내년 말까지 1조원 한도에서 지원하되, 금리를 연 4.7%에서 4.2%로 인하하고, 지원대상도 부부합산 연소득 4천만원 이하에서 5천만원 이하로 확대해 구입자 부담을 완화하기로 했다.

생애최초 구입자가 아닌 일반 무주택자에 대한 구입자금(근로자·서민 주택구입자금) 지원대상도 부부합산 연소득 2천만원 이하에서 3천만원 이하로 확대할 예정이다.

또한 저소득 세입자 등의 주거안정을 위해 내년중 전세임대주택 1만5천호를 공급(2011년 1만3천호)하기로 했다.

전월세 소득공제 적용대상이 확대되도록 제도 적용시 '배우자 또는 부양가족 있는 자' 요건을 폐지해 1인 가구 등이 지원받을 수 있도록 할 예정이다.

특히 대학생들의 주거 안정을 위해 대학생용 임대주택과 기숙사 공급을 확대해 나갈 계획이다.

대학생용 전세임대주택은 대학기숙사 수준의 임대료로 1만호(2011년 1천호)를 내년 신학기에 맞춰 2012년 1월부터 공급하기로 했다.

지원 대상지역도 확대해 대학이 도 지역에 위치하는 경우 대학소재 시·군 지역의 전세주택만을 지원하던 것을 해당 도 전체의 전세주택까지 지원하기로 했다.

끝으로 도시내 중소형,임대주택이 많이 건설될 수 있도록 관련지원도 확대해 나갈 예정이다.

보금자리주택(연 15만호)은 지구 여건에 따라 분양주택 용지 일부를 5년 임대 또는 10년 임대로 전환해 임대물량을 확대공급할 계획이다.

박상언 유엔알컨설팅 대표
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